«إنفستجيت» تطرح آليات دعم انتشار صناديق الاستثمار العقاري في مصر

كتب عادل ابراهيم
عقدت «إنفستجيت» المائدة المستديرة الثانية لعام 2023 حول أهمية الصناديق العقارية كآلية استثمارية فعالة لدعم السوق العقاري المصري، وذلك بالتعاون مع «جمعية رجال الأعمال المصريين»، في يوم الأحد الموافق 11 يونيو 2023، بفندق «سميراميس انتركونتننتال القاهرة»، تحت عنوان “الصناديق العقارية.. فتح أفاق جديدة لفرص الاستثمار”، لمناقشة كيفية التغلب على المعوقات التي تواجه تأسيس الصناديق العقارية في مصر، علاوةً على أهمية التعاون بين كل من الحكومة، وشركات التطوير العقاري، والقطاع المصرفي في دعم انتشار تلك الصناديق في السوق المصري.
تعد الصناديق العقارية أحد أبرز الأدوات الاستثمارية المستخدمة في دول العالم، وتهدف إلى تجميع الأموال من المستثمرين واستثمارها في مشروعات عقارية مختلفة. وفي الفترة الأخيرة، هناك عدة مطالبات تنادى بإرساء ثقافة صناديق الاستثمار العقاري في مصر، حيث أنه لعدة سنوات ظل هناك صندوق استثمار عقاري واحد فقط متداول في البورصة المصرية وهو «صندوق المصريين للاستثمار العقاري». وفي ديسمبر 2022، أطلق بنك مصر بالشراكة مع كلٍ من بنك القاهرة، وشركتا «مصر القابضة للتأمين»، و«أليانز للتأمين»، صندوق استثمار عقاري تحت مسمى «صندوق استثمار مصر العقاري 1».
وشملت المائدة جلستين رئيسيتين بعنوان «دعم انتشار الصناديق العقارية»، حيث أدار جلستي النقاش المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، وشهدت المائدة حضور نخبة من الخبراء البارزين المصريين والأجانب، وهم: الأستاذ علاء والي، مستشار رئيس البورصة المصرية للترويج وتطوير الأعمال، والأستاذة سالي جورج، مدير عام صناديق الاستثمار بهيئة الرقابة المالية، والدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر»، ورئيس مجلس العقار المصري، والأستاذ أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون جروب»، والمهندس عبد الله سلام، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة «مدينة مصر»، والأستاذ نادر خزام، رئيس مجلس إدارة شركة «Il cazar» للتطوير العقاري، والأستاذ أحمد البطراوي، مؤسس منصة «مصر العقارية»، والدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس الإدارة التنفيذي والشريك المؤسس لشركة «أودن للاستثمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاستثمار العقاري، والمهندس باسل الصيرفي، الرئيس التنفيذي لشركة «أدير العالمية»، والعضو المنتدب لشركة «بالادين للعقارات» في بريطانيا، والدكتور نور الدين رضا السروجي، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لـ «HRE Properties» مصر، والأستاذ حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة «جيتس» للتطوير العقاري، والأستاذة مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، والأستاذ محمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM»، والأستاذة أولينا شيروكوفا، رئيسة مجلس الأعمال الأوكرانية في دبي، والأستاذة آن جازارا، الرئيس التنفيذي لمجموعة «جازارا» العالمية، والأستاذ هيثم سليمان، الرئيس التنفيذي لـ «HRE Properties» المملكة المتحدة، والمهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري.
وخلال فعاليات المائدة المستديرة قام الخبراء بطرح وتبادل الرؤى حول المعوقات الرئيسية التي تواجه تأسيس الصناديق العقارية في مصر مثل عدم وجود الوعي الكافي بأهمية هذه الأداة الاستثمارية للقطاع، وارتفاع تكاليف الإنشاء، فضلًا عن أن إجراءات التأسيس تستغرق وقتًا طويلًا، بالإضافة إلى أن البيئة الضريبية تحتاج إلى بعض التعديلات. وناقش الخبراء كيفية وضع المزيد من المحفزات لجميع الأطراف العاملة بالقطاع لدعم الاستثمار في الصناديق العقارية، وإعادة النظر في أسس المعاملة الضريبية للصناديق العقارية، لجذب الاستثمارات المحلية والأجنبية، فضلًا عن أهمية دراسة كيفية جذب الصناديق العقارية الخارجية.
كما تضمنت المناقشات النهج الذي تتبعه الدولة لدعم الصناديق العقارية، حيث تتبنى الحكومة المصرية بعض التيسيرات التي من شأنها زيادة عدد الصناديق العقارية، لتعظيم فرص الاستثمار العقاري. وفيما يتعلق بالقطاع المصرفي، أوضح المشاركون في المائدة المستديرة أن دخول القطاع المصرفي للاستثمار في الصناديق العقارية سيوفر التمويل العقاري والسيولة المالية للمطورين وهو ما يعد أحد الحلول الجذرية لأبرز المشكلات التي تواجههم في الفترة الحالية.
وفي هذا السياق، قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، إن مصر تشهد تنمية عمرانية غير مسبوقة، لذلك فإن الصناديق العقارية هامة للغاية للاستفادة من هذا النمو العمراني، كما أنها ستدعم القطاع العقاري في مواجهة التحديات الاقتصادية الراهنة، مؤكدًا أن الصناديق العقارية أحد أهم الآليات الاستثمارية التي ستساهم في جذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية.
من جانبه، أكد الأستاذ علاء والي، مستشار رئيس البورصة المصرية للترويج وتطوير الأعمال، إن البورصة المصرية على أتم استعداد لدعم أي صندوق عقاري، ومساعدة المستثمرين، مضيفًا أن هناك نوعان من الصناديق وهي مفتوحة ومغلقة، مبينًا أنه من أهم مميزات الصندوق العقاري هي توزيع المخاطر على أدوات مختلفة، علاوةً على أنها توفر السيولة الكافية للشركات العقارية، متابعًا أنه من أبرز التحديات التي تواجه إنشاء الصناديق العقارية هي تقييم الأصول بالإضافة إلى أن هناك ضرائب كثيرة تفرض على الصندوق وهو ما يؤثر على عوائد تلك الصناديق.
وفي سياق متصل، قالت الأستاذة سالي جورج، مدير عام صناديق الاستثمار بهيئة الرقابة المالية، إن صناديق الاستثمار العقاري تدعم الشمول المالي كما أنها جاذبة جدًا للمستثمرين، بل أنها تتيح للمواطن البسيط التملك عن طريق السهم، لافتة إلى أنه في الفترة من 2007 حتى 2020 تم معالجة التشريعيات الخاصة بتأسيس صناديق الاستثمار العقاري في مصر. وأضافت أنه تم تسهيل بعض الإجراءات مثل: خفض الحد الأقصى للتأسيس إلى 5 ملايين جنيه بعد أن كان الحد الأدنى، كما تضمنت التيسيرات أن تكون العقارات قابلة للتسجيل فيما بعد ولا يشترط أن تكون مسجلة بالفعل. وأوضحت أنه كان هناك نسب تركز تشترطها اللائحة التنفيذية، وتم حذف هذه النسبة وكان هذا أحد أهم الأمور لتيسير اللائحة التنفيذية.
وبين الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر»، ورئيس مجلس العقار المصري، أن العميل الأجنبي يفضل الشراء عن طريق الصناديق العقارية، وهذا سيلعب دورًا هامًا في تصدير العقار، وسيفيد في الشراء في ظل تغير أسعار العقارات مما يؤكد أن مصر تحتاج لتعديل بعض التشريعات لتسهيل تنفيذ تلك الصناديق، مضيفًا أن العوائد الخاصة بصناديق الاستثمار العقاري تتراوح من 5% إلى 10% في العالم، مطالبًا بخفض الضرائب على الصناديق العقارية في مصر، لافتًا إلى أن الصناديق العقارية ستساهم في زيادة الاستثمارات غير السكنية مثل التعليمية والتجارية والطبية وغيرها، علاوةً على أنها ستفيد مصر في ملف تصدير العقار.
وفي سياق آخر، أشار الأستاذ أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون جروب»، إلى أن حجم الثروة العقارية في مصر يقدر بقيمة 10 تريليون جنيه، والهدف الأساسي من الصناديق العقارية هو التمويل والاستثمار. وصرح بأن لجنة الخطة والموازنة وافقت على إعفاء توزيعات صناديق الاستثمار في الأوراق المالية المنشأة وفقًا لقانون سوق رأس المال التي لا يقل استثمارها عن 80% في عقارات قائمة، مشددًا على ضرورة الاهتمام بالصناديق العقارية الخاصة بالأبنية الخضراء والمستدامة، وكذلك صناديق المعاشات لأنها هامة جدًا للمستثمرين.
وبدوره، قال المهندس عبد الله سلام، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة «مدينة مصر»، إن صناديق الاستثمار العقاري أداة هامة للتطوير العقاري، مشددًا على أهمية الاستعانة بالنماذج الأجنبية في هذا الأمر من صناديق الاستثماري العقاري المختلفة، مبينًا أن هناك صناديق استثمارية في مصر ولكن ليست بشكل رسمي ومندرج تحت ما يعرف بالصندوق الموازي، متابعًا أن تسهيل تنفيذ الصناديق العقارية في مصر سيحقق التوزان في سوق العقارات. وأوضح أن صناديق الاستثمار العقاري تستهدف الأشخاص غير القادرين على شراء عقارات في الوقت الحالي في ظل التحديات الاقتصادية الراهنة، لافتًا إلى أن القطاع الخاص في مصر يحتاج لتعديل بعض القوانين في العقارات من أجل تسريع عجلة تصدير العقارات، مؤكدًا أن العاصمة الإدارية نموذج يجب أن يكون محرك لقطاع العقارات في مصر من خلال الحوكمة.
ومن جانبه، أكد الأستاذ نادر خزام، رئيس مجلس إدارة شركة «Il cazar» للتطوير العقاري، أن الصناديق العقارية في مصر تحتاج إلى المعلومات من أجل تحقيق النتائج المنتظرة منها، لافتا إلى وجود 50 صندوق في تسعينات القرن الماضي، متابعًا أن إجراءات التأسيس تستغرق وقتًا طويلًا وهذا أمر يجب حله، مبينًا أن مصر لديها مقومات كبيرة لجذب المزيد من صناديق الاستثمار العقاري، التي توفر سيولة كبيرة للمطورين العقاريين، مشددًا على أهمية دور القطاع المصرفي في دعم انتشار الصناديق العقارية في مصر، مطالبًا بقانون خاص بالضرائب على تلك الصناديق.
وفي ذات السياق، أفاد الأستاذ أحمد البطراوي، مؤسس منصة «مصر العقارية»، بأن الصناديق العقارية ضرورية جدًا لدعم الاستثمار، مؤكدًا على ضرورة تطبيق التكنولوجيا في القطاع العقاري، لتشجيع المستثمرين، ووجود مصدر واحد للمعلومات لجذب كبار وصغار المستثمرين، مضيفًا أن تقنيات «MLS» هي المحرك الرئيسي لكافة التعاملات العقارية في أسواق أمريكا وكندا والمكسيك، وبالتالي فإن إطلاقها في مصر سيعطي دفعة كبيرة لتصدير العقار. وأوضح أنه تم ضخ مليار جنيه في منصة «مصر العقارية»، وذلك لبناء المنصة التي سيكون لها دور في توفير المعلومات الواضحة عن الصناديق العقارية والمحفظة التي تمتلكها، وعوائدها.
وقال الدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس الإدارة التنفيذي والشريك المؤسس لشركة «أودن للاستثمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاستثمار العقاري، إن حجم الصناديق العقارية في العالم يقدر بقيمة 1.9 تريليون دولار، وكل المؤشرات تؤكد أن الصناديق العقارية أصبحت ضرورة ملحة، مشددًا على أنه لا توجد معوقات لتأسيسها في مصر، مطالبًا بضرورة أن يكون هناك إعفاءات في قانون الضرائب، كما أنه يجب أن يكون هناك شركات إدارة العقارات.
وذكر المهندس باسل الصيرفي، الرئيس التنفيذي لشركة «أدير العالمية»، والعضو المنتدب لشركة «بالادين للعقارات» في بريطانيا، أن الصناديق العقارية مهمة جدًا، فهي تعد أحد الحلول الجذرية لمشكلات المطورين العقاريين الحالية، وكذلك هي طريق مصر لتصدير العقارات للخارج، وجذب المستثمرين والعملة الصعبة، مشيرًا إلى أن السعودية تشهد نشاطًا كبيرًا في إنشاء الصناديق العقارية في الوقت الراهن.
وبين الدكتور نور الدين رضا السروجي، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لـ «HRE Properties» مصر، إن الحوكمة في صناديق الاستثمار العقاري أمرًا هامًا لأنه يسهل التصرف في العقارات، مؤكدًا أن هناك رغبة كبيرة من المستثمرين لدخول السوق المصري ولكنهم يحتاجون إلى المعلومات، مبينًا أن السوق العقاري في دبي سجل مبيعات 9 مليار درهم في الفترة الأخيرة وسط منافسة كبيرة لسوق العقارات في المصري الذي يواجه أيضًا منافسة من الأسواق الأوروبية والخليجية ومؤخرًا الإفريقية، موضحًا أن بعض المواطنين ليس لديهم ثقافة التملك عبر الأسهم وهذا الدور واقع على الحكومة التي يجب عليها تثقيف الأفراد.
واتفق معه الأستاذ حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة «جيتس» للتطوير العقاري، قائلًا إن مصر بها ثروة عقارية كبيرة، مشيرًا إلى أنه يجب التوعية بثقافة صناديق الاستثمار العقاري في مصر، متابعًا أن هناك تحديات تواجه تأسيس الصناديق العقارية في مصر ومن الضروري النظر فيها ومنها؛ نسبة الضرائب، والمعلومات المتوفرة حول الصناديق، والعائد من هذه الصناديق مقارنة بالعائد على السندات.
وأوضحت الأستاذة مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، أن الصناديق العقارية هي أداة قوية للاستثمار، وأن تأخر مصر في إنشائها ليس مشكلة؛ بل أحيانًا يكون أفضل للاستفادة من أخطاء ومشكلات الآخرين، مؤكدة أن الاستثمار في العقار أحد وسائل الادخار في مصر، مشيرة إلى أنه يتم حاليًا دراسة بعض الآليات الخاصة بتحقيق العوائد، لافتة إلى أن شركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، لديها فرصة كبيرة جدًا للدخول في الصناديق العقارية، حيث أن عقاراتها جاذبة جدًا، ونسبة الإشغال بها عالية.
وصرح الأستاذ محمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM»، إنه منذ عام 2009 حاولت الشركة تنفيذ فكرة الصناديق العقارية بشكل غير رسمي، ثم الاتجاه للشكل الرسمي في عام 2013 لتصبح شركة مساهمة مصرية، مضيفًا أن هناك تحديات اقتصادية كبيرة في مصر حاليًا، وهو ما أثر على سوق العقارات، ومؤخرًا أصبح هناك تواجد للاستثمار الخليجي في مصر ولكن حتى الآن لا يعد ذلك كافيًا، مشيرًا إلى أن دول مجاورة لمصر بها استثمارات ضخمة يجب على الدولة محاولة جذبها، مؤكدًا أنه يجب حل مشكلة العائد على الاستثمار.
وذكرت الأستاذة أولينا شيروكوفا، رئيسة مجلس الأعمال الأوكرانية في دبي، أن صناديق الاستثمار العقاري مهمة للاقتصاد المصري، مؤكدة على ضرورة إجراء المزيد من الإصلاحات التشريعية والتيسيرات، فضلًا عن زيادة مشاركة القطاع الخاص.
وقالت الأستاذة آن جازارا، الرئيس التنفيذي لمجموعة «جازارا» العالمية، إن صناديق الاستثمار العقاري مهمة للغاية بالنسبة للاقتصاد العالمي. لا أريد أن أتحدث كثيرًا عن المشكلات ومعوقات تأسيس الصناديق العقارية، لكن يجب توحيد الجهود لإيجاد الحلول. في رأيي، مصر لديها فرصة كبيرة في جذب الاستثمارات. في عام 2018، رأيت في مصر المزيد من التطورات من خلال الاستثمار في تقنيات التكنولوجيا الحديثة، يمكن لمصر جذب المزيد من الاستثمارات الخارجية في صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بها.
وطالب الأستاذ هيثم سليمان، الرئيس التنفيذي لـ «HRE Properties» المملكة المتحدة، الحكومة المصرية بالتصدي لكافة العوائق التي تحول دون إنشاء صناديق الاستثمار العقاري، مؤكدًا أنه لابد أن يشارك القطاع المصرفي بشكل أكبر ويتعاون مع الحكومة والمطورين لتذليل جميع العقبات، مشددًا على أن توافر بيانات سوقية شاملة يعد أمر هام للغاية للمستثمر المحلي والأجنبي.
وفي سياق آخر، أفاد المهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، بأن مصر تشهد طفرة عمرانية ضخمة أدت لوجود فرص استثمارية قوية تحظى باهتمام المستثمر الأجنبي، كل هذا سيساهم في دعم صناديق الاستثمار العقاري على التواجد في مصر، مضيفًا نحن نحتاج إلى صناديق خاصة بالتطوير العقاري، فهي بالفعل موجودة في السعودية ووسيلة ناجحة للتمويل.
وجاءت المائدة المستديرة تحت رعاية: «ريدكون جروب»، و«مدينة مصر»، و«HRE PROPERTIES» ، و«Il cazar» للتطوير العقاري، و«EGYPT MLS» (منصة مصر العقارية)، و«جيتس» للتطوير العقاري، و«مصر لإدارة الأصول العقارية»، و«البركة كابيتال»، و«TSM». الشركاء الإعلاميون: «الجريدة العقارية»، وجريدة «البورصة»، وجريدة «ديلي نيوز إيجيبت»، و«الجدعان Real Estate»، وبرنامج «اللي بنى مصر»، و«عقار ماب»، ومجلة «أصول مصر»، وبوابة «بلوم»، و«بروبرتي بلس»، و«البوابة العقارية».